2024年的南京楼市，不容易。今天过后，全年楼市基本就过去了。这一年，应该说南京楼市熬的很苦，做了各种努力，也取得了一些成果。如果非要评价一下南京楼市，只能吟一首诗了：

  在市场灰烬之中，我们正真看到了希望。具体来看，我们用10个关键字，来描摹一下南京楼市过去惨烈而又希望的一年。

  今年的南京楼市，新房数据关闭了。车库、商业、公寓、住宅，数据全部混在了一起。如果从官方的数据分析来看，那还是可以的，因为里面混了很多车库。但实际上南京今年的新房住宅市场规模压缩还是挺大的，新房市场进入到了一个成熟市场的状态。

  以前很不理解欧美市场，怎么纽约、洛杉矶，一年只成交万八千的新房？规模太小了。现在来看，这就是成熟的标志。大家换房、买房的需求，从原来投资+自住双驱动的模式，转变为以自住为核心的模式。南京楼市的新房体量，压缩力度还是挺大的。

  10万套、8万套、6万套、3万套...一直在缩，今年住宅类新房成交，大概是3.3-3.4万套，相当于去年的一半，去年南京新房成交就已经缩了，今年又缩了一大半。

  怪不得现在自媒体不好干，销量都腰斩了，那上下游企业的单子数量，也应该腰斩。大家日子不好过，是正常的。

  但我认为南京楼市的缩表，应该也快结束了。南京新房住宅成交量，当缩到3万套的时候，应该就稳住了。

  二手房成交，全年的成交量比较可观，能够达到10万套左右，基本上没有压缩，与往年持平。而买二手房的，99%是自住。这说明南京楼市的需求基本面，还是很不错的。

  二手房10万套，新房3-4万套，全年房源成交十来万套，这应该是未来南京的常态。今年的缩，基本上缩到底了。2025年新房还会不会缩？可能还会缩一点，但幅度不大了。

  2024年的南京房价，绝大多数都是2023年的下跌惯性。今年南京房价降了一些，但呈现出明显的时序波动性。

  2023年已经大规模降价的，2024年基本没降。比如河西南，2023年底跌得很惨，2024年价格基本上稳住，没啥大问题。而2023年降的少的，2024年继续补跌。比如二手豪宅补跌，区域方面雨花和江宁，也有一些补跌。综合数据分析来看，全年无论是新房还是二手房，都是跌的。

  从国家统计局的数据分析来看，2024年南京二手房同比跌了10%左右，新房下跌了8%。这一些数据都是事实，全年的整体基本面一般。

  这个降，不是房价降，全国99%的城市，房价都在降，没什么好说的。我们看的不是这个，是南京楼市在全国城市格局中的地位，显而易见地下降了。

  过去十年，每一轮涨幅，南京表现还算突出。08年、16年，两拨涨幅在全国都有重大引领作用，16年成为四小龙的存在。但时间到了2024年年底，我们一定要承认一个事实：

  不比大城市，南京楼市已经不是全国二线领先的市场了。南京楼市的地位，就像它的人口、地铁、GDP增幅一样，已经远离二线城市的第一集团，在第二集团呆着了。

  很多人说，南京楼市何时能回到四小龙的水平，回到TOP5-TOP8的位置？暂时还不行，起码2025年还不行。

  但呆在二线的第二集团，也不是完全没坏处。我们涨的少，跌的多，泡沫也少，以后大起大落的风险也小，大家不都喜欢稳嘛，喜欢稳的，可以来南京买房。

  这里主要是土地市场，2024年南京土地出现了一定的分化：该控的控，该放的放。

  在江南六区，在核心地段，今年南京土地出让非常谨慎，当然也有一定的可能是价格没谈拢，但无论如何我们一定要承认一个事实：江南六区总共就卖了15块地，算上江宁核心区，总共也就16块地，控地的节奏非常明显。

  除了这些区域外，外围片区南京今年彻底放飞自我，不管了，无所谓，城投托底，先把钱搞到手再说。这给2025年的郊区楼市，留下了隐患，但没办法，必须这么做。

  要想楼市好，要先让一部分区域好起来，必须压缩供应；而城市建设需要钱，必须要有人负重前行，最后没办法，牺牲远郊区，让他们当牛马，确保核心地段的市场先好起来。

  南京的土地市场，站在ZF的角度，是控地；站在开发商的角度，是一种非暴力不合作，直接躺平。

  这种躺平的态度，这种无所谓的状态，主要还是过去几年没挣到钱，南京分公司的领导，在总部大boss面前毛都不是，不敢高声说话，连呼吸都是错的，刚要开口说拿地，可能就被驳回了。

  所以2024年的开发商，比买房人还谨慎，光看不买。一问拿不拿地：拿，肯定拿，谁不拿是小狗。但实际上就是不拿。

  开发商不拿地，但可以代建啊。2024年，是南京的代建年，尤其在江北，在远郊板块，一批开发商为维持团队运营，选择了0股份代建项目。他们旱涝保收，压力都给了城司。没办法，代建的项目，也是项目。2025年，南京代价类项目上市的数量可能也不少，毛估10-20个左右吧！

  因为ZF不愿意低价卖地，开发商不愿意高价买地，导致江南六区新地块只有14个，这在某种程度上预示着2025年，南京多个板块有可能要闹房荒。

  南部新城、软件谷、雨核、燕子矶，南京四大流量板块，一块地都没有出让，这在历史上也相当罕见。百家湖、九龙湖、城东的地块，也没有按时出来，都延迟了。

  这就是危中有机。你不是不拿嘛，你不是不供嘛，那2025年，南京的一些局部板块，可能就会闹房荒，价格可能就会上涨。

  不信我们就看看，明年上半年，很多板块无房可卖，也无房可买。当然有人说我可以买二手，这也是一个解决方案。但好产品，新产品，没有。

  2024年的南京楼市，出现了一定的轮动，不是说全涨，也不是全跌，内部结构已然浮现了变化。

  二手房方面；跌幅巨大的河西南、河西中二手房，2024年反倒较为稳定，而雨花、江宁出现了补跌。星巴克刚需盘房价稳定，河西豪宅出现了补跌。这就是轮动！

  新房方面：一批敢降价，品质还不错的新房，脱颖而出。比如雨核的朗拾、璞云，南部新城的文璟和颂，软件谷的荷雨瑧悦、燕子矶的燕璟和颂，甚至江核的江韵瑧悦，人家定价合理，跟着市场走，销量爆棚，很多楼盘都清盘了。一些豪宅产品，首开价格不高，人家卖得也十分好。老东山、江浦地缘客户扎堆的新盘，也销量爆棚。

  反之，一些楼盘后知后觉，23年不降价，24年不降价，妄想25年大爆发，可能吗？可能性不大。所以天道有轮回：

  已经跌的比较猛的，销量比较大的，这些楼盘可以买，不会亏；反之，一些房价硬抗，还没有销量的，等着25年继续补跌。这一刀，躲不过去的....

  从产品形态上来说，南京楼市已然浮现了一次脱胎换骨的大变化，大更替，大革命！这些变化，都为2025年的南京楼市复苏，提供了非常好的基础条件。

  高地价，换成低地价：前几年地价高，房价降不下来，降下来也亏本，很多楼盘死扛。为什么我认为扛毫无意义呢，主要是后面的地价便宜了，等人家一上市，你扛不住的。

  2024年，南京一批低地价项目逐步进入市场，2025年下半年开始大量登上市场舞台，时代变了。

  第三代，换成第四代：今年是一个分化年，第四代产品横空出世，效果不错。当然2025年，我相信很多产品未必一定要做第四代，但第四代把一个问题摆上桌面：高得房率，0公摊。你做不做第四代，不重要，重要的是能否做到零公摊？这个很重要。我相信2025年南京的户型设计还会继续优化。

  大高层，换成了低密地：低密慢慢的变成了趋势，势不可挡。而且2025年，南京楼盘可能会更加低密，叠墅、别墅要登场了。

  豪宅降维，刚需升维度：啥意思？南京的豪宅，在2023年搞了一堆顶豪，300㎡+，起猛了，不好卖，2024年的新豪宅，户型面积和整体成本，都有降维的趋势，别搞那么大的，反倒好卖点。而刚需盘，现在已经拿到的豪宅说明书：大门+架空层+园林+第四代+高品质....

  鸟枪换炮了，产品革命了。而且我预测2025年还会继续革命，偷面积的行为，大概率是要放松了。

  很多人让我们展望一下2025年，我觉得明年的南京楼市，好也好不到哪里去，差也差不到哪里去，但整体向好的趋势应该问题不大。

  置之死地而后生！2025年南京楼市会有一些不错的转机，那种勃勃生机、万物竞发的状态，可能要回来。

  低地价、低密度、稳房价、高品质，等这些项目上市之后，南京的改善需求会得到进一步的激发。房价大涨、成交量暴增，这个预期不应该有；但供需两旺，好的楼盘火起来，飞起来，旺起来，还是能看到的。

  南京楼市已经磨了三年，这三年，很痛苦，也让大家失去了信心。很多人老问，到底何时回到2021年的巅峰？我的答案是：忘掉2021年，那是一场梦。我们以2024年为起点，一步一个脚印，踏踏实实地往前走，先保值，再增值，控制好预期！

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