老旧小区既要改造好，也要管理好。近年来，安徽、山东等地，通过创新国企托底、信托制物业服务、共享服务等模式，积极引导有条件的小区引入物业服务企业，破解小区长效管理难题。

  “路灯坏了有人修，墙面破了有人补。”北京市通州区西营前街小区居民孙女士感慨，正是托底物业服务企业的进驻和虚拟物业平台的投用，让小区发生了翻天覆地的变化。

  据了解，通州区老旧小区多为代管、托管、自管，还有一部分处于属地政府应急服务状态，整体管理上的水准不高，居民满意度低。

  为此，区住房城乡建设委员会探索“托底物业+虚拟物业平台”管理模式，推动建立老旧社区物业服务长效机制。

  在西营前街小区，通州区住房城乡建设委员会开展国有物业服务企业托底试点工作，以“先尝后买”的方式，让居民得到市场化物业服务体验，产生的物业服务成本由小区的公共收益补充。

  以前，快递、外卖车辆与小区业主私家车混行，国有物业服务企业入驻后，拆除原有破旧的设施，重新进行空间布局，换上了最新功能的汽车道闸，同时，还对小区内一些硬件设施进行了改造，包括粉刷残破外墙、加装公共充电桩、安装摄像头等，小区变得井然有序、焕然一新。

  “托底物业服务企业除了要提供专业、及时、科学的物业服务外，还应借助科技力量，整合资源，降低服务成本，形成具有区域化和规模化的管理效应。”相关负责这个的人说，通州区住房城乡建设委员会在西营前街小区试点运行建设“虚拟物业平台”，居民点单就可以享受服务。

  打开平台小程序，页面上有增值服务、公区报事、公共收益以及应急维修四个选项。居民有物业服务需求，点击应急维修选项，进驻平台的附近物业服务企业就会接单，安排工作人员上门服务。

  “我们应用区块链、大数据、物联网等技术，建立数据库，链接服务需求、服务供给、平台监管等多方用户，开发服务注册、小区数据、虚拟服务、政府监管、公区管理‘五大中心’业务模块，搭建各类应用场景。”相关负责这个的人说，在小程序内居民可享受包括入户维修、保洁清理、社区康养、共享车位等12项服务。

  江苏省南京市玄武区老旧小区在居民小区中占比78%，为此，玄武区探索国有物业服务企业托底服务，打造“百子红”党建品牌，构建“1+3+X”多方联动治理制度（“1”即党组织政治核心引领，“3”即社区、物业服务企业、小区管理委员会或业主委员会三方治理主体，“X”即红色阵地、红色联盟），通过“社区牵头、物业联动”，打造独具特色的红色物业服务体系，确保老旧小区“接得住、管得好、促融合、可持续”。

  比如，按照老旧小区治理标准化体系，制定小区服务标准，结合城市更新，开展焕新行动，发展和培育红色管家，提供24小时服务。

  “信托制”物业服务是以市场化手段提升老旧小区治理水平的一种模式，业主委员会和物业服务企业将物业服务费和小区公共收益等资金作为投资基金，物业服务企业从中提取特殊的比例作为一线员工补贴和小区维修基金，通过开放式预算和公开透明的资金流向，确保业主对物业服务的知情权和监督权，以此构成业主信任物业服务企业、物业服务客户服务业主的信任关系。

  内蒙古自治区鄂尔多斯市农机小区实行“信托制”物业服务后，需要居民共同商议的事项，可通过线上议事解决。比如，居民公约制定就是首先在相关APP上发布议事通知，然后进入议事准备，确认了居民身份后开始投票，最终在征集到的40多条建议中，选出赞成率达80%以上的10条，形成居民公约。

  针对无物业服务小区，湖北省鄂州市鄂城区古楼街道探索“信托制”自管+清单式物业服务模式，在不改变原有收费的情况下，为小区安保、保洁人员购买雇主责任险，同时对接交通银行、工商银行、建设银行，以业主委员会的名义开设“双密码”公开账户，业主们可通过“信托制”物业服务APP和小区公示栏，随时查阅小区收支情况，解决了老旧小区收益不透明和用工风险等问题。

  福建省福州市一些老旧小区因规模小、单独管理成本高，加之居民购买服务意识不强，处于无物业服务状态。近年来，鼓楼区大凰山社区探索“共享物业”，解锁老旧小区治理新模式。

  大凰山社区老旧楼栋较多，除了福三新村，辖区内还有凤山苑、啤酒厂宿舍2个小区没有物业服务，居民遇到楼道灯损坏、家中下水管道堵塞等问题时，难以及时获得维修。

  面对难题，社区拿出了“破局密钥”。“我们在有物业服务小区与老旧小区之间，创新推行‘共享物业’模式。”相关负责的人介绍说，“共享物业”机制打破小区界限、整合周边资源，将相邻小区的物业服务力量纳入“共享物业资源库”，社区可以在无物业服务企业或物业服务企业力量薄弱的小区遇到紧急状况时，快速调动专业技术人员和设备，提供及时帮助。

  河北省邢台市色织南生活区以前基础设施老化、环境较差，且无物业服务。面对老旧小区“失管”难题，邢台市推行“共享管家”模式，按照“物业打包管理”理念，以街道办事处为单位，将所有无物业服务的老旧小区组团，集中打包给一家物业服务企业，让老旧小区共享保洁、秩序维护、投诉维修等服务资源，通过规模效应摊薄运维成本，提高老旧社区物业服务覆盖率。

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